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頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

まず手始めに王道というか、もはやクラシックとなっている教材から検証をしよう、ということで、今田信宏氏の「頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法」のレビューです。
評価の分かれる教材ですが、目的が限定されているので、そこを正しく確認しておけば、巷の批評は、的外れなものだということが言えます。
教材では触れられていませんが、この今田氏の手法の手本となっている伝説のセミナーがあったりするのですが、そんな教材の裏側もこのレビューで暴露してしまいましょう。

さて、私が今田氏のこの教材を買ったのは、不動産投資を始めてしばらくたってから。
IZUMI塾の教えが、もっとわかりやすい形で体系的に世に出てしまったな、と感じました。これでまたライバルが増える、と当時は、かなり器量の狭い(笑)感想を持ったのを覚えています。
実際、今田さんはIZUMI塾のOB。寺尾氏や伊藤氏のみならず、やはり初期のIZUMI塾の生徒は、今振り返るとかなり凄いなぁ、と。

●概要

「頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法」は、今田信宏氏による、不動産投資の教材です。
本編だけでなく、銀行の融資基準やマイソクのチェックポイントをまとめた資料など、多くの特典からなります。

ダウンロード版と配送版があり、迷うかもしれませんが、配送版が立派な製本がなされているかというと、そんなことは全くなく、単にダウンロード版のPDFをA4でカラー印刷してバインダーに綴じ込んだだけなので、どちらでもいいでしょう。

もし、通勤途中で読みたいから配送版で、とか考える人がいたら、全力で止めます。
持ち歩きはできません。でかい。重い。

←こんな感じ・・・。

結局、私も、一度読んだあと、スキャンしてPDFに入れてます・・・。

そんなボリュームたっぷりの教材ですが、本編の内容は、まず、今田氏の優雅なリタイア生活の一端の紹介から入ります。
その後、どのような不動産投資でそれを達成したのかを駆け足で触れてから、本論に入るという流れ。

このあたり、うまいですよね。
ぐいぐい引き込んでいくような。

そして本論の最初に、今田氏の考える物件の価値基準の提示。
まあ、大事なのは銀行から見た物件の評価とキャッシュフローということですね。

ただ、この箇所で触れているキャッシュフローは税前なので、そこは注意です。

次から各論に入り、銀行の融資基準の詳細。
アパートローンでは大体こんな感じで物件を評価するんだな、ということがわかります。

それを受けて、戦略の立て方の指南。ここで、心の持ち方が書かれていて、こういうところが受けるんですね。
この教材で、モチベーションが上がる、という評価があるのも頷けます。
P.68のメンターのつくりかたなんて、およそ実用的で、いわゆるメンタルな本では決して書かれない内容ですが、真理を突いています。

ただ、個人的には、この教材を読むとテンションがあがる、という評価は危険だなぁ、と思います。
投資は、あくまでも冷徹な頭で臨みたいですからね。

と、余談は置いて、そういったメンタルな面に触れた後に、具体的な物件の調査法、確認法、試算の仕方が書かれています。

P.87以降のシミュレーションは、ちょっと足りないかな、という気もします。
前述の通り、あくまでも税前の収支なので。

現地調査の仕方については、体験談的な部分と、項目の箇条書き的な部分に分かれています。
あまり体系的でないので自分でルールを作っていくか、ほかの教材を当たったほうが良いです。
(と、思ったら、現地調査で必須な、賃貸仲介業者へのヒアリングの仕方をまとめて、別教材作ってましたね。うまいなぁ。)

金融機関種別攻略法は、一般論として理解しておけば良いと思います。
大体こんな感じだ、ということで納得しておけば、今の融資基準ではこれは違う、という目くじらを立てることもないはずです。

出口戦略の章は、買う買う病にかかっていると、サラっと流し読みしてしまいがちですが、絶対に読みこんだほうが良いです。

出口は買ってから考えるものではなく、買う前に考えるものです。
出口は買ってから考えるものではなく、買う前に考えるものです。
出口は買ってから考えるものではなく、買う前に考えるものです。

大事なことなので、3回書きました。

なので、これから物件を購入する人も、この章は大事です。
そして、この章では税金のことも考えたシミュレーションになっています。
数字がいろいろ出てきますが、一つ一つ丁寧に理解したいところです。
自分でエクセルのファイルを作るとか、別途ソフトを使うとかして、体で覚えたほうがよいですね。

でもソフトを使うと、何となく分かった気で終わってしまうので、個人的にはやはり自分で作ることをお勧めします。
会計の勉強にもなりますよ。BS,PL,CFとまじめに三表作ってみてください。

あと、P.157にある「どの物件がもうかるかクイズ」。
IZUMI塾のテキストとほぼ同じなんですけど・・・、
本当に大事なのでしっかり理解してください。

その後の章は、既に物件を持っている人向けのアドバイスと、今田氏のリスクに対する考え方。
すでにSMBCの収益還元法での融資が終わりを告げようとしていた時代ならではの記述です。
今から振り返ると、そんな時代もあったな、という感想ですが、同じ間違いをしないようにしたいものです。

最終章の実録はアセンティアの北岸さん(本も書いている)の体験記ですね。
冷静な今田氏の突っ込みが笑えます。
昔受けた、今田氏の実際のコンサルもこんな感じでした。

●評価スコア
ジャンル: 購入
タイプ: RCハイレバ
レベル: 初-中
価格: ¥28,000
サポート: バックエンド商法というか、サポートを受けられる会員サービスの申込書が付いてきます。
返金保証: 60日間無条件
オススメ度: 70点



頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法


●K's View
本教材は、サラリーマンが不動産投資でリタイアすることだけを、目標としています。
なので、それ以外の方には向きません。

具体的には、現在学生です、とか定職についていません、とか、そういう方には不向きの投資法です。
これは、そういう方が、別に不動産投資ができない、ということではありません。
そういう方は石渡氏の手法が参考になると思います。
(この本も誤解に基づく批判が多いですが、それについてはまた改めて)

あと、リタイアすることが目的なので、物件購入後の管理の仕方とか、リタイア後の物件の買い進め方とか融資の付け方とか、そういう点については触れられていません。
また、前述の教材紹介のところでも触れたとおり、大事な出口戦略の章では、せっかく数字がいろいろ出てきているのですが、そのわりには、そこの説明が十分に為されておらず、消化不良になる人が多いのでは、と危惧しています。

少なくとも、このレビューサイトの読者さんは、前半のイケイケの論調で、買う買う病にかかり、さっと読み飛ばして、結局不動産屋さんに勧められるまま、フルローンが付くだけの物件に手を出したりしないようにしてください。


なお、本教材は、本編だけでなく、多くの特典が付いてきます。

そして、この特典というのがこの教材で評価したい一番のポイントです。

というより、本編の内容のある一定部分は、この教材でなくても、今では普通の書籍でも触れられていることですね。
融資を前提とした不動産投資を行うなら、積算とか収益還元とか、それらを知らずに飛び込むのは論外です。
(この教材の出版当時はそんなにメジャーなノウハウではなかったのですけれど。)

特典のうち、「実践!目利き!物件を3秒で見極めろ」は、実際の物件のマイソクをベースにしていますので、非常に参考になります。
IZUMI塾では、同じようなトレーニングをやりました。本当に3秒で判断させるんですよね。

それから、「銀行はこう評価する!」には、銀行名をぼかしながら各行の評価基準が書かれていますが、見る人が見れば、大体どこのことかわかるかと思います(笑)。
いろいろな銀行の最大公約数的な基準でOKサインの物件がよい、となりますが、まあ、そんな物件は、めったにないですね。(笑)
まあ、基準なんて一日で変わったりしますから、参考程度にして、骨子だけ理解しましょう。

あと、リスクとして触れておきたいのは、本教材では、短期間に複数棟を買い進めることは、融資が行き詰まる可能性があるとして、結果として億円単位の物件の購入を勧めている点です。
実際には、大きなサイズの物件は、大きくなればなるほど、相場つきによって売却可能性が振れてしまうもの。

無論、不動産投資の場合、基本的にはロスカットがないので、持ち続けるからいい、ということなのかもしれませんが、好きな時に処分できない、逃げられない、ということは、投資行動の幅を狭めますし、結果として、時に銀行の理不尽な扱いにも甘んじなければならなかったりするんですよね。

あとは、税務面の説明が弱いかな、と思います。
サラリーマンが一年でリタイアする、というのが目標なので、その後も買い進めるための税務戦略とかは、説明なし。
それから基本的に5?10年で売却する、という姿勢なので、RCで長期ローンで元利均等で借入すると、あとで返済がきつくなる、とか、いわゆるデットクロスが、とか、そういう話も深くは書かれておらず。
そもそも、税引き後の話も、教材の前半には出てこない。キャッシュフローが家賃収入-返済で示されているくらいなので...。

じゃあ、税金についてもっと学びたい、となると、
税理士の方による派生教材があったりする。うまいなぁ、と。

で、そちらの教材は、買い進めるために税務戦略が必要です、という謳い文句で、物件をこれから買う人も、もう買っちゃった人にも訴求できる内容になっている、と。うまいなぁ、と。

その教材のレビューは、また後日。

そのほかの派生教材としては、
区分投資の教材があります。
高野さんという今田氏の会社のコンサルタントの手によるものです。

コンセプトは、いわゆるサラリーマンとしての年収が低くても、区分で買ったマンションの家賃収入を本業の収入に上乗せして、銀行に見せる収入面での不利を補いましょう、というもの。

銀行融資が、今よりも緩かった時代には、属性とかそんなのは気にせずに融資が出たのですが、時代も変わりました。

光速不動産投資成功法が出版された当初に比べても(何せ、リーマンショック以前)、融資姿勢は厳しくなったわけで、パッケージ型のアパートローンでも、属性が重視されることが多くなった結果、初めから億単位の一棟物に手を出せる人が少なくなったことを受けての、(教材出版側の)戦略でしょう。

この教材のレビューも、また後日。

●結論
とまあ、だらだらと書いてしまいましたが、投資家Kとしては、この今田氏の「頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法」をどう考えているのか、という問いに対する回答としては、今現在サラリーマンで、不動産投資を考えている、という方なら、持っておいても損はないかなぁ、というところです。


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プロフィール

投資家K

投資家K: ロスジェネのど真ん中世代。三児の父。

しばらく賃貸経営とサラリーマン稼業の二足のわらじを続けていましたが、数年前にサラリーマンを卒業し、賃貸経営専業となりました。

これまでに不動産投資関連のセミナー・本・教材に費やした額は、数百万に上ります。

これからも不動産投資教材を検証していきます。

連絡先はこちら↓
lti_investor_k@yahoo.co.jp

育児を最優先にしているため、返信には時間がかかることがありますが、なるべくお返事できるように頑張ります。
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